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教えて!相続先生『どういった土地だと評価額は安くなるの?』

2021/07/03 [SAT]

相続税の申告をするとき、

亡くなった方の相続財産がいくらなのか、

財産価格の評価額がいくらなのかと

ご不安になる方も多いのではないでしょうか。

 

今回は土地の評価方法についてご説明します。

 

土地評価が安くなるのは、3つの要素があります。

 

1,土地の形状、立地による評価減

これには、評価する土地の奥行による奥行価格補正率、

間口による間口狭小補正率、奥行と間口の割合による奥行長大補正率、

土地の形状が不整形である場合の不整形補正率、

面積が1,000㎡以上ある場合の規模格差補正率等があります。

 

2,宅地の上に存する権利による評価減

これには、地上権、区分地上権、永小作権、借地権、

定期借地権、耕作権等があります。

これらの権利は、土地の所在する地域や契約内容、

契約期間等で斟酌割合が変わってきます。

 

3,小規模宅地等の特例適用による評価減

小規模宅地等の特例は、

亡くなった人が事業や住まいに使っていた土地について、

一定の要件のもと、

一定の面積について50%から80%を減額するというもので、

主に3つに区分されます。

① 特定居住用宅地等(330㎡まで、80%減額)

② 特定事業用宅地等(400㎡まで、80%減額)

③ 貸付事業用宅地等(200㎡まで、50%減額)

 

ここで、具体例を基に計算してみましょう。

 

  • 各土地の自用宅地としての評価額

適用すべき補正率等

A土地

B土地

C土地

正面路線価

200,000円

200,000円

200,000円

奥行価格補正率

1.00

0.92

1.00

間口狭小補正率

0.94

0.94

奥行長大補正率

0.90

不整形地補正率表の補正率

0.79

不整形地補正率(③×⑤)

0.74

補正後の価額

200,000円

155,664円

148,000円

面積

150㎡

150㎡

150㎡

自用地としての相続税評価額

30,000,000円

23,349,600円

22,200,000円

 

  • 各土地を貸家建付地、貸宅地とした場合の評価額

算      式

A土地

B土地

C土地

貸家建付地

⑨×(1-50%×30%)

25,500,000円

19,847,160円

18,870,000円

貸宅地

⑨×(1-50%)

15,000,000円

11,674,800円

11,100,000円

 ※貸家建付地:アパートのように土地建物を有償で貸し付けている場合

  貸宅地:土地を有償で貸付、その上に建物を建てさせている場合

 

  • 各土地の小規模宅地等の適用をした場合の評価額

算      式

A土地

B土地

C土地

特定居住用宅地等(330㎡まで)

⑨-(⑨×80%)

6,000,000円

4,669,920円

4,440,000円

特定事業用宅地等(400㎡まで)

⑨-(⑨×80%)

6,000,000円

4,669,920円

4,440,000円

貸付事業用宅地等(200㎡まで)

⑨-(⑨-50%)

15,000,000円

11,674,800円

11,100,000円

 

このように、評価する土地の形状、用途、特例の適用等によって、

評価額は変わってきます。

 

前述した形状、立地による評価減は主なものを例示したもので、

これ以外にもさまざまなものがありますので、

本記事を参考にしていただければと思います。

 

 

広島総合税理士法人